자곡동 엑슬루프라임

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지식산업센터란?

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지식산업센터 산업직접활성화 및 공장설립에 관한 법률(산집법)이 적용

제조업, 지식산업, 정보통신산업 등이 입주할 수 있는 다층형 집합 건축물

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수익형 상품의 비교

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높은 대출 비율에 따른 적은 투자비용과 임대 안정성

오피스텔, 오피스 대비 투자 여건 월등!

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구분	오피스	오피스텔	지식산업센터
개별등기	일반적으로 개별등기 불가	실별 개별등기	실별 개별등기
공간 효율성	업무최적화 (업무공간 내 공동사용)	주거위주 (업무공간 비효율적)	소규모 업무 최적화 (업무 공간 내 공동사용, 발코니)
임차인 형태	실입주 법인	개인	실입주 법인
임차기간	2년 이상 장기계약	1년 미만 단기계약	2년 이상 장기계약
공급 동향	공급 과잉(공실 많음)	공급 과잉	공급 가능 부지 희소성 (공급 많지 않음)
공실리스크	경기 동향에 따라 유동적 -> 기업 이전 시, 장기 공실 리스크	잦은 임차인 변경 리스크	다양한 규모 임차 수요 -> 공실리스크 낮음
매매 환급성	매매가 높음 / 매매 조건 다양 제한적 시장 환경	최근 과잉공급 및 경쟁 과열 -> 환급성 및 가격 하락 추세	상가, 오피스텔 대체 투자처 -> 매매 시장 활성화

지식산업센터의 투자가치

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여타 수익형 상품 대비 대출규제에서 벗어나 투자 가치 UP

실입주 기업에겐 세제 혜택까지!

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오피스 대비

구분	지식산업센터	오피스
용도	지식산업센터	업무 시설
세제혜택	취득세 50%, 재산세 37.5% 감면	X
부가세 환급	환급 가능	환급 가능

주거형VS수익형

구분	주거용 부동산	지식산업센터	근린상가
LTV규제	O	X	X
대출규제	차주당 1건	X	X
전매제한	O	X	X

부동산 대책

21번째 6.17 부동산 대책 발표, 공동주택 위주 규제 많아

주거형 위주 규제로 규제 벗어난 수익형 상품 관심도 상승

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아파트 시장 불황, 지식산업센터 시장 역대급 활기

비규제, 세제혜택으로 투자 자유로워 투자수요 몰림 현상 발생!

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지식산업센터의 투자 상품화

지식산업센터의 경우 정부 규제와 무관!

"높은 대출 비율, 세제 혜택, 안정적 임대 수요"

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투자상품으로 부상

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트렌드 변화

과거 단순업무 중심에서 '복합공간'으로 변화되는 추세!

기존 지식산업센터 노후화에 따라 신축 상품 선호도 UP

지식산업센터도 새 것 선호 현상 뚜렷!

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희소 가치

전국 889개 지식산업센터 중 강남 내 지식산업센터 " 딱 1곳!" ​(당 사업지 제외)

강남의 마지막 지식산업센터로 높은 희소가치의 프리미엄 부여!

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기업 선호

다수 기업체들 수도권 중에서도 서울지역 선호!

교통망 잘 형성된 지역 선호하는 추세로, 당 사업지는 입지 + 교통 모두 갖춘 곳!

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기업 수요

강남구 내 1~4인 사업체 수 과반 이상 차지

전국적으로 1인 창조기업 및 종사자수 지속적으로 상승중

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강남구 내 지식산업센터 입주 가능 사업체 수 29,866개

전체 사업체 수 대비 41.2%로 잠재 기업체 수요 많음

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지식산업센터 임대료 및 거래가격 상승 분위기 지속!

매년 오르는 물가, 시장분위기상 가격 상승은 예견된 일!

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시장 활성도

최근 1년간 상업, 업무용 거래량 업무지역 중심으로 다수 거래

사업지 주변 강남, 서초, 송파 일대 거래량 1위

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공급 현황

기 공급 지식산업센터 -> 서울지역 및 서울과 인접한 경기권역에 공급

당 사업지와 인접한 송파, 성동구에 공급 많으며, 업무단지 가까울수록 공급 많음

신규 공급 현황

현재 서울지역 내 분양중인 지식산업센터 강서구 지역 쏠림현상

금천구 지역 공급 많으며, 구로구<금천구<영등포구 순으로 가격차 발생

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시세 현황

사업지 주변 성수, 문정 내 지식산업센터 분양가 대비 시세 최대 211%!

매매가 평균 1,689만원으로 최고 2천만원대 형성

광역 입지

강남, 송파, 성남 권역 중심권 위치에 완비된 도로, 철도망 등 근접, 광역 접근성 탁월!

강남업무지구->5km, 송파->1.3km, 하남->6km, 성남->2km, 판교->8.7km 이격

입지 환경

수서역 개발지구 인접, 사통팔달 교통망, 편의여건 우수

수서역세권 개발의 최대 수혜권역으로 미래가치 높음

개발 수혜

서울 동부권 개발의 중심인 수서 역세권 개발지구 조성중!

수서역 일대 업무, 상업, 주거 중심의 동남권 핵심 거점 조성

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사업지-과천 20분대로 연결하는 과천~위례선 세곡역(가칭) 예정

세곡역(가칭) 360m이격으로 초역세권 입지 완성!

GTX-A 예정으로 킨텍스~서울역 14분, 삼성역~동탄역 19분

수서역 1.5KM 이격으로 광역 접근성 UP!

입지 종합

수서역 CLD에서 더 가깝게 누리는 강남의 특급 인프라

입지, 교통, 생활, 미래가치를 갖춘 강남권 HOT 투자 상품!

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개요

대지위치		서울시 강남구 자곡동 650
지역지구		도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역
대지면적		5,903.60m(1,785.84평)
용도		지식산업센터, 기숙사, 근린생활시설
연면적	지하연면적	19531.92㎡(5,908.41평)
	지상연면적	23,583.48㎡(7,134.00평)
	합계	43,115.40㎡(13,042.41평)
건폐율		51.31% / 법정 60% 이하
용적률		399.48% / 법정 400% 이하
규모		지하 4층 ~ 지상 10층
공급내용		지식산업센터 212실, 기숙사 93실, 근린생활시설 27실
주차대수		255대 (지산 147대, 기숙사 93대, 근린생활시설 15대)

공유오피스의 이해

건물 전체나 일정 부분을 작은 공간으로 나눠 월사용료를 지불하는

입주자에게 사무 공간으로 다시 임대해 주는 시스템

스타트업 창업이 늘어나고 업무의 유연성을 중시하는 기업문화가 확산되면서 도입

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공유오피스 장점

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1) 혼자 임차하여 사용하는 것보다 임대료 부담이 적음

2) 인테리어, 사무집기, 통신기기 등 사업 초기 비용 적음

3) 계약 종료시 원상복구의 의무 없음

4) 청소, 택배 수납, 사무실 관리 등의 문제 해결

5) 타 업종의 사람들과 어울림에 따른 시너지 효과 많음

5) 최소 1개월 혹은 3개월부터 월 단위로 유연한 계약 기간 조정 가능

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공유오피스 전망

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스타트업 기업 증가, 높은 임대료 등의 이유로 공유오피스 수요 증가

코로나 19의 영향으로 고전을 예상했으나, 오히려 강남 공유오피스 입주 문의 증가

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공유오피스 현황

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강남권 공유오피스 다수 운영, 공실률 10% 미만으로 선호도 높음

1인 기준 월 임대료 50~75만원 선이며, 다양한 형태의 오피스로 운영중

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공유오피스 운영안

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계약자와 입주사에 지하층 공유오피스에 대한 멤버쉽 혜택 부여

투자 메리트 및 상품 만족도 제고

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지하 1층

지하 2층

지상 1층

지상 2층

지상3층

지상5층

지상6~7층

지상8~10층

횡단면도

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강남의 마지막 지식산업센터

'강남' 내 마지막 지식산업센터!

뛰어난 교통

자곡역 개통(예정), 분당선 및 3,8호선,

SRT 이용 가능한 사통팔달 교통망

풍부한 입주수요

강남, 송파, 판교 14만 사업체

133만 종사자

더 가깝게 누리는 특급 인프라

가든파이브, 코엑스, 코스트코 등

다양한 특급 생활인프라

프리미엄 상승

'강남'의 프리미엄! 자곡역,

수서역세권 개발 등

다양한 개발호재 프리미엄

실속 세제, 금융혜택

취득세 50%, 재산세 37.5% 감면 및

다양한 세제혜택!

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